L’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un quesito sull’acquisto di trulli diroccati, ha chiarito la possibilità o meno dell’agevolazione prima casa.
Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguardava l’acquisto di trulli diroccati che, una volta ristrutturati, sarebbero stati adibiti ad abitazione principale.
La risposta al quesito
La contribuente ha chiesto all’Agenzia la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa, considerando l’appartenenza degli immobili (quattro trulli diroccati, con annesso pollaio e deposito) alla categoria catastale F/2.
Nella risposta al quesito (la n. 357 del 2019), l’Agenzia delle Entrate si è espressa negativamente, argomentando con la non possibile equiparazione dell’immobile in oggetto con un immobile in costruzione.
Alla categoria catastale F/2 appartengono, infatti, immobili inagibili del tutto o in parte, il cui degrado comporta l’impossibilità di essere abitati e l’incapacità di produrre in maniera ordinaria reddito proprio.
Diverso è il caso degli immobili accatastati in F/3 e F/4 che, rispettivamente, classificano unità in corso di costruzione o definizione.
L’Agenzia delle Entrate sottolinea quindi che gli immobili in F/3 e F/4 hanno classificazioni provvisorie, mentre per quelli in F/2 si tratta di una classificazione durevole.
L’orientamento giurisprudenziale
Citando la Cassazione, l’Agenzia inoltre segnala come l’orientamento giurisprudenziale abbia nel tempo considerato per gli immobili F/3 la possibilità dell’agevolazione prima casa, anche se non già idonei all’uso abitativo al momento dell’acquisto.
La stessa Cassazione, in una sentenza del 2004, ha anche ritenuto ammissibile l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile assoggettato, al momento, ad uso diverso da quello abitativo.
L’Agenzia, nella sua risposta, aggiunge poi che il legislatore non intende agevolare progetti futuri, ma “l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile acquistato come propria abitazione”. Da qui, la chiosa finale riguardo alla non equiparazione tra i trulli diroccati, accatastati in F/2, e gli immobili da costruire.
Sempre secondo la Cassazione, tra l’altro, un immobile F/2, essendo unità collabente, non è tassabile come fabbricato, essendo privo di rendita, per cui solo un’eventuale demolizione potrebbe restituire autonomia all’area fabbricabile, rendendola tassabile in quanto tale, “fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.
In prospettiva
Sarà quindi compito della contribuente valutare, a questo punto, cosa conviene fare con i trulli che intendeva acquistare, sperando di usufruire dell’agevolazione prima casa, cosa che invece l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto non possibile, alle condizioni sopra descritte.
Come sempre in casi del genere, sono diversi i fattori di cui tenere conto per compiere un investimento adeguato e soddisfacente.
Sulla bilancia vanno posti i costi/benefici derivanti dall’acquisto dell’immobile collabente (i trulli in questione o altra tipologia), dai lavori di ristrutturazione (o di demolizione e ricostruzione) necessari, dalle agevolazioni possibili o meno, il tutto per garantirsi un’abitazione in cui stabilire eventualmente anche la residenza.
A proposito di prima casa, ti segnalo il post in cui riassumo le caratteristiche previste dalla normativa per usufruire di questa agevolazione.
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